Módszertani ajánlások „banki kölcsönszerződés szerinti követelés megítélése” a kölcsönszerződések követeléseinek megítélésének általános kérdései. Módszertani ajánlások a követelési jogok piaci értékének felméréséhez Kedvezmény az ingatlan értékéből

Technikák

OROSZ BANKOK SZÖVETSÉGE
Értékelési Bizottság

Irányelvek
„Banki kölcsönszerződés alapján fennálló követelések elbírálása”
A HITELSZERZŐDÉS ALAPJÁN TÖRTÉNŐ KÖVETELÉSI JOGOK ELbírálásának ÁLTALÁNOS KÉRDÉSEI

Az ajánlások a követelések elbírálásának általános kérdéseire terjednek ki. A dokumentum az értékelés területén hatályos jogszabályok előírásainak megfelelően készült, és ajánlásokat tartalmaz, amelyeket a kölcsönszerződések alapján fennálló követelések értékelésének sajátosságai határoznak meg.

1.1. Bank - hitelszervezet.

1.3. Ingatlan vagyon- ezen Ajánlások keretében tárgyi eszközök ingatlan, gépek és berendezések vagy áruk formájában.

1.4. Beruházási költség- egy meghatározott személy vagy személyek csoportja befektetési célú költsége, amelyet ez a személy (személyek) állapított meg az értékelési tárgy használatáért

1.5. Felszámolási érték- egy becsült érték, amely azt a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen egy adott értékelési tárgy elidegeníthető az értékelési tárgy kitettségének időtartama alatt, és amely rövidebb, mint a piaci feltételekre jellemző tipikus kitettségi időszak olyan körülmények között, amikor az eladó kénytelen ingatlan elidegenítésére irányuló ügylet.

2.1. Az Orosz Bank 2004. március 26-án kelt N 254-P „A hitelintézetek által a hitelek, kölcsönök és azokkal egyenértékű adósságok esetleges veszteségei fedezésére tartalékképzésre vonatkozó eljárásról” (a továbbiakban: rendelet) című rendelete szerint a hitelintézetek köteles tartalékot képezni a hitelek esetleges veszteségeire (a továbbiakban: tartalék) a Szabályzatban meghatározott eljárás szerint.

2.2. A Szabályzat 1.7. pontja szerint „A hitelkockázati tényezők hatásával összefüggésben a becsült tartalék összegének meghatározása érdekében a hiteleket szakmai megítélés alapján (kivéve a homogén hitelportfólióba csoportosított hiteleket) az öt minőségi kategória:

• I (legmagasabb) minőségi kategória (standard hitelek));
• II. minőségi kategória (nem szabványos hitelek);
• III. minőségi kategória (kétes hitelek) - jelentős hitelkockázat (a hitelfelvevő által a kölcsönkötelezettségek nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése miatti pénzügyi veszteségek valószínűsége annak 21-50 százalékos értékvesztését okozza);
• IV. minőségi kategória (problémás hitelek) - magas hitelkockázat (a hitelfelvevő által a kölcsönkötelezettségek nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése miatti pénzügyi veszteségek valószínűsége 51-100 százalékos értékcsökkenést okoz);
• V (legalacsonyabb) minőségi kategória (rossz hitelek) - a hitelfelvevő képtelensége vagy hitelkötelezettségeinek teljesítésének megtagadása miatt nincs valószínűsége a kölcsön visszafizetésének, ami a hitel teljes (100 százalékos) értékcsökkenéséhez vezet.

2.3. Mindeközben a Szabályzat 1.3 pontja szabályozza, hogy „A tartalékot a hitelintézet a hitel (kölcsönök) értékcsökkenése esetén képezi, vagyis amikor a kölcsön a hitelfelvevő nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése miatt veszít értékéből. a hitelintézettel szemben fennálló kötelezettségei vagy az ilyen nemteljesítés (nem megfelelő teljesítés) valós veszélye (a továbbiakban: a kölcsön hitelkockázata). Azok. Ha a hitelfelvevő megfelelően betartja a kölcsönszerződés feltételeit, nem képez tartalékot.

2.4. Továbbá a Szabályzat szerint „a hitelintézet a homogén hitelportfóliók számára tartalékot képez az általa a homogén hitelportfóliókra alkalmazott kockázatértékelési módszertan szerint. A kialakult homogén hitelállományt a hitelintézet a következő minőségi kategóriákba osztja fel:

• I. minőségi kategória - homogén hitelportfóliók, ahol a képzett tartalék összege 0 százalék (a homogén hitelállományon nincs veszteség);
• II. minőségi kategória - homogén hitelportfóliók, amelyekben a képzett tartalék összege nem haladja meg a portfólióba vont hitelek könyv szerinti értékének 3 százalékát;
• III. minőségi kategória - olyan homogén hitelportfóliók, amelyeknél a képzett tartalék összege meghaladja a 3-at és a portfólióba vont hitelek könyv szerinti értékének legfeljebb 20 százalékát;
• IV. minőségi kategória - homogén hitelportfóliók, amelyekben a képzett tartalék összege meghaladja a portfólióba vont hitelek teljes könyv szerinti értékének 20 százalékát és legfeljebb 50 százalékát;
• V. minőségi kategória - homogén hitelportfóliók, amelyekben a képzett tartalék összege meghaladja a portfólióba vont hitelek teljes könyv szerinti értékének 50 százalékát.

2.5. pontja szerint a 3.1. Rendelkezések „Az egyes kibocsátott kölcsönök hitelkockázatának felmérését (szakmai megítélés) a hitelintézetnek folyamatosan el kell végeznie.” A továbbiakban a 3.1.1. bekezdésben „A szakmai megítélés a hitelfelvevő tevékenységének átfogó és objektív elemzésének eredményei alapján történik, figyelembe véve pénzügyi helyzetét, a hitelfelvevő hiteltartozásának minőségét, valamint az összes rendelkezésre álló információt. a hitelintézetnek a hitelfelvevő kockázatairól, beleértve a hitelfelvevő külső kötelezettségeire vonatkozó információkat, azon piac (piacok) működésével kapcsolatos információkat, amelyeken a hitelfelvevő működik.”

Így a hitelszerződések kapcsán felmerül a szakmai megítélés (követelések elbírálásának) igénye, ha a Bank a hitelt 3-5 minőségi kategóriába (kétes, problémás, rossz hitelek) minősíti.

3.1. A követelési jog elbírálásánál a fő feladat a kölcsönszerződés alapján fedezetnek minősülő ingó és ingatlan vagyon, értékpapír, készpénz és egyéb vagyontárgyak rendelkezésre állásának és követelhetőségének a jogszabályban megállapított eljárási rend szerinti meghatározása.

3.2. A jogi személyeknek nyújtott hitelezés területén kialakult banki gyakorlat szerint a hitelszerződésekből eredő kötelezettségek teljesítésére a legáltalánosabb biztosítékok a következők lehetnek:

• készletek, telkek, ingatlanok, járművek, értékpapírok és egyéb eszközök zálogba adása;
• jogi személy garanciája;
• magánszemély garanciája.

3.3. ábrán. Az 1. ábra egy rövid diagramot mutat be, amely bemutatja az orosz bankok által a Bank és a jogi személyek közötti kölcsönszerződések keretében folytatott üzleti tranzakciók során felhasznált lehetséges biztosítékok összetételét.

Amint az 1. ábrán látható, a kölcsönszerződésnek nem lehet „kemény” fedezete, pl. a kölcsön folyószámlahitel formájában nyújtható, ami egy hitelkeret tartozáslimit formájában. A bankok a fogyasztókkal kötött szerződésekben folyószámlahitel formájában folyószámlahitel nyújtásakor a bankok általában folyószámlahitel-limitet, havi törlesztési határidőket és a minimális törlesztőrészlet összegét határozzák meg.

Rizs. 1. A kölcsönszerződések szerinti fedezetek lehetséges összetétele

3.4. A tulajdonjogok - jogok (követelmények) meglétének megállapításához szükséges az alábbi táblázat kitöltése. A táblázat kitöltése szakember – a bank ügyvédje – segítségével történik, aki kellő szakértelemmel és tudással rendelkezik ahhoz, hogy szakszerű megítélést adjon a biztosítékról.

1. táblázat Biztosítékelemzési mátrix anyagi jogok meglétének meghatározásához - jogok (követelmények)

Ingatlan	Tényező	Az egységes állami nyilvántartás bejegyzése	A társasági testület határozata	A biztosíték helyes leírása a Szerződésben		Teljes kockázat
	% kockázat
Ingó vagyon	Tényező	Tényleges elérhetőség	A biztosítékkal kapcsolatos viták jelenléte	Önálló használat lehetősége	Azonosító (leltári, műszaki számok) rendelkezésre állása és a biztosítéki és számviteli szerződéseknek való megfelelés. könyvelés	Teljes kockázat
	% kockázat

3.5. A mátrix kitöltésekor a következő ajánlásokat kell követnie:

Ingatlan:

1. A Vállalkozók Egységes Állami Nyilvántartásában való bejegyzés hiánya nagy a kockázata annak, hogy az ingatlanra nem lehet bírságot kiszabni. Ajánlott érték 30-50%
2. A hitelfelvevő Testületének döntésének hiánya nagy kockázatot jelent az ingatlan-visszaigénylési folyamat pozitív kimenetelére, az ajánlott érték 50%.
3. A biztosíték leírásának helyessége kritikus fontosságú abban az esetben, ha a leírásban és a tényleges tételben jelentős hibák vannak. A helyesség mértékétől függően a kockázat akár 100%-ig is értékelhető

Ingó vagyon:

• A biztosíték lopásról szóló dokumentumokkal alátámasztott fizikai hiánya 100%-os kockázat, amely nem teszi lehetővé a biztosíték további értékelését.
• A biztosítékkal kapcsolatos viták meglétét a biztosíték kifogásolására irányuló eljárások előrehaladásától függően ügyvéd készíti el a per kedvező kimenetelének valószínűségéről. A kockázat 100%-ig értékelhető
• A kockázat akkor minősül nullának, ha a biztosíték teljes autonóm felhasználása lehetséges, ha a fedezet autonóm felhasználása a jelenlegi állapoton felül jelentős tőkebefektetéssel jár, a kockázatot a költségek mértékével arányosan értékelik.
• Az Ügyfél ügyvédjével egyetértésben a zálogszerződésekben és a számviteli bizonylatokban szereplő vagyonadatok ellentmondásos hatásának kockázata 100%-ig értékelhető (például hasonló zálogjogot támadó ügyekben)

3.6. A kapott eredményeket a teljes kockázat alábbi fokozata szerint értékeljük

• 0-15% - alacsony kockázat, nagy lehetőség a biztosíték megszerzésére
• 15-25% - átlagos kockázati fok, biztosíték megszerzésének lehetősége fennáll
• 25-50% - magas fokú kockázat, biztosíték megszerzésének lehetősége fennáll, de többletköltséggel jár
• 50% felett magas fokú kockázat, ami miatt nem beszélhetünk a biztosítékon történő letiltás lehetőségéről.

3.7. A hitelmegállapodások szerinti biztosítékok teljes listájának azonosítása és a biztosítékok beszedésének lehetőségének teljes kockázatának kiszámítása után azt bevételi, költség- és összehasonlító módszerekkel értékelik azon tárgyak esetében, amelyeknél a teljes kockázat nem haladja meg az 50%-ot.

A követelési jogok értékelésére vonatkozó követelményeket a Szövetségi Biztonsági Szolgálat és az értékbecslők önszabályozó szervezeteinek szabványai tartalmazzák. A vizsgált értékelés tárgya azonban feltételezi bizonyos sajátosságok jelenlétét.

A követelési jogok elbírálásakor az Értékbecslőnek az alábbi általános követelményeknek kell megfelelnie.

1) Az értékbecslő fő feladata az értékelt objektum megvalósíthatóságának mennyiségi és minőségi kilátásainak bemutatása.

2) Az értékelés eredménye mindenekelőtt a bank számára szükséges, ezért az Értékbecslőnek az értékelés lefolytatása során a bankkal egyetértésben javasolt, hogy kapcsolatba lépjen a felhatalmazott szakembereivel. Ez az interakció nem jelent nyomást az Értékbecslőre a bank részéről, és nem sérti tevékenységei függetlenségének elvét.

3) Az értékelési tárgyak leírásának egyértelmű jeleket kell tartalmaznia, amelyek lehetővé teszik a tárgy egyértelmű azonosítását. Nem korlátozható a nevek és a belépési számok feltüntetésére. Ha a követelésbe ingatlan zálogjog is beletartozik, akkor kötelező az objektumokat megtekinteni, és az értékelő jegyzőkönyvhöz csatolni a zálogjogról a Bank képviselői által aláírt vizsgálati jegyzőkönyvet.

4) A piaci érték meghatározásakor minden számításnak és feltételezésnek megbízható piaci adatokon és trendeken kell alapulnia. A kizárólag az értékbecslő szakértői véleményén alapuló feltételezéseket minimalizálni kell.

5) A jelentésben felhasznált valamennyi információforrást olyan formában kell megjelölni, amely lehetővé teszi azok megfelelőségének ellenőrzését.

6) Az értékelő jelentésnek minimális mennyiségben tartalmaznia kell minden olyan információt, amely a kapott eredmények érvényességének megértéséhez szükséges.

7) A munka hatékonyságának növelése érdekében időközi értékelési eredmények a bankkal egyeztetett formában benyújthatók a bankhoz.

8) Ha a különböző megközelítésekkel kapott eredményekben jelentős eltérés van, akkor az eltérés okainak elemzését kell végezni, és végeredményként az Értékelő ésszerű véleménye szerint legmegbízhatóbb eredményt kell kiválasztani.

9) Az értékbecslő nem értékelheti a tárgyat anélkül, hogy a tárgyat megvizsgálná. Az értékelendő objektumok fényképeit (ha sok az objektum, esetleg szelektíven a legjelentősebbek) a jelentés mellékletei között kell szerepeltetni. A fényképeknek objektíven kell tükrözniük a vizsgált ingatlan állapotát;

10) A bankkal és az ügyféllel kötött megállapodás alapján az Értékbecslő meghatározhatja az értékelési objektum azon jellemzőit, amelyeket a szövetségi értékelési szabványok előírásai nem írnak elő, de a bank döntéséhez szükségesek.

11) Az értékelést olyan időkereten belül kell elvégezni, amely nem haladja meg a beszámítási eljárás által meghatározott kereteket. A határidők minőségromlás nélküli minimalizálása érdekében az értékelőnek az értékelési feladat felállításának szakaszában egyértelműen meg kell értenie a feladatát, meg kell határoznia a munkához szükséges információk mennyiségét és a dokumentumok összetételét, valamint rögzítenie kell a dokumentumok benyújtásának határidejét és a prioritásokat. .

12) Annak a piaci szegmensnek az elemzési rovatában, amelyhez az értékelt tárgy a követelési jog részeként tartozik, a következő adatoknak kell szerepelniük:

• az érintett piaci szegmens aktuális tevékenységeinek és fő trendjeinek elemzése;
• retrospektív, jelenlegi és várható jövőbeni kereslet az ilyen típusú ingatlanok iránt a régióban;
• meglévő és valószínűsíthető igények a vizsgált ingatlan alternatív felhasználására;
• egyes előrejelzési tényezők biztosíték értékére gyakorolt ​​hatás mértéke (az értékelés időpontjában);

13) A bevételi megközelítés alkalmazásakor a cash flow-k kiszámításakor a piaci mutatókra kell támaszkodni, többek között abban az esetben is, ha az objektum tulajdonosa olyan előnyöket élvez, amelyek a többi piaci szereplőhöz képest előnyösebb helyzetbe hozzák (előnyök stb. .). Az elidegenítéskor megmaradó, a tárgy meglevő terheit (pl. bérlet, szolgalmi jog) az elbírálás során kötelezően figyelembe kell venni.

4.1. A tulajdonjogok, mint a polgári forgalom tárgyai

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 128. cikke, amely felsorolja a polgári forgalomban lévő tárgyak típusait, a tulajdonjogokat a polgári jogok tárgyai közé sorolja a dolgokkal együtt, beleértve a pénzt és az értékpapírokat, az egyéb vagyontárgyakat, az alkotásokat és a szolgáltatásokat; a szellemi tevékenység védett eredményei és az ezekkel egyenértékű individualizációs eszközök (szellemi tulajdon); megfoghatatlan előnyök.

A jogviszony tárgyainak egyik fő jellemzője, hogy az ilyen tárgyaknak bizonyos értéket kell képviselniük, ami abban nyilvánul meg, hogy képes kielégíteni a jogalanyok bizonyos jogilag jelentős érdekeit. Természetesen a követelési jogok olyan tárgyi értékkel bírnak, ami arra utal, hogy a jog (követelés) polgári körforgás tárgya lehet.

Ezt a rendelkezést megerősíti a Ptk. 24. fejezetében a követelések engedményezésére vonatkozó szabályokat tartalmazó cikkek jelenléte.

4.2. A jogok megjelenésének okai (követelmények)

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 8. cikke szerint a polgári jogok és kötelezettségek létrejöttének alapja a megállapodás és egyéb ügyletek stb.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 307. cikke meghatározza a kötelezettségek keletkezésének okait - ez szerződés, kár, jogalap nélküli gazdagodás, egyéb (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 307. cikkének 2. része).

A szerződés tehát az állampolgári jogok és kötelezettségek, kötelezettségek keletkezésének alapja.

Az állampolgári jogok, kötelességek és kötelezettségek egy adott tárggyal kapcsolatban keletkeznek.

Kötelezettség alapján egy személy (adós) köteles egy másik személy (hitelező) javára bizonyos cselekményt végrehajtani, mint például: ingatlant átruházni, munkát végezni, pénzt fizetni stb., vagy valamely cselekménytől tartózkodni, ill. a hitelezőnek joga van követelni az adóstól kötelezettségének teljesítését (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 307. cikkének 1. része).

Így a tulajdonjog, más tulajdonnal együtt, az, amiről kötelezettségek keletkeznek.

4.3. A kötelezettség, mint a követelési jogok keletkezésének alapja, a kötelező jogviszonyok szerkezete

A polgári jogalkotás a „kötelezettség” fogalmát többféle jelentésben használja, nevezetesen: a tág értelemben vett kötelezettség, illetve a szűk értelemben vett kötelezettséget, azaz. a hitelező sajátos követelési jogai az adóssal szemben.

Egy megállapodás tartalmazhat (és leggyakrabban tartalmaz is) jogokat és megfelelő kötelezettségeket. Így az adásvételi szerződésben megkülönböztethető a vevőnek az áru átadásának követeléséhez való joga és az eladó megfelelő áruátruházási kötelezettsége (az első kötelező jogviszony). E megállapodás keretein belül fennáll az eladónak az áru ellenértékének követeléséhez való joga, a vevő fizetési kötelezettsége pedig (a második kötelezettség).

A hitelező és az adós azonosítása csak egyszerű kötelező jogviszonyban történhet, nem pedig a megállapodás egésze keretében.

Egy összetett kötelezettségi jogviszonyban, amely általában szerződés, vannak felek, i.e. jogokkal és kötelezettségekkel egyaránt felruházott alanyok, azaz. hitelezők és adósok egyszerre.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 24. fejezete „Személyváltás a kötelezettségben” előírja a kötelező jogviszonyban részt vevő fél (adós vagy hitelező) helyettesítésére vonatkozó eljárást, és nem a megállapodásban (vagy más kötelemben fennálló kötelezettségben) részt vevő felet. tág értelemben), amelyek egy-egy szerződés kialakítása által lefedett különböző okokból adósok és hitelezők is lehetnek.

Az Art. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 382 - 390. §-a szerint a „hitelező” kifejezés azt a személyt jelöli, aki az átruházott jog „tulajdonosa”. A hitelező aktív alany, akinek joga van az adóstól cselekmények teljesítését (a cselekményektől való tartózkodást) követelni.

Egy olyan megállapodásban, amelynek tartalma csak egy jogviszony, egy egyszerű kötelezettség, a kötelezettség aktív felében (hitelezőben) bekövetkezett változás egyben a szerződő fél cseréje is. Ilyen kötelezettség például a kölcsön: a követelési jog átruházása egy másik személyre a megállapodásban részt vevő fél - a kölcsönadó - helyettesítését jelenti.

Gyakran a kötelező jogviszony összetett, pl. mindegyik fele számos joggal és felelősséggel rendelkezik. A felek számos ellenjogának és kötelezettségének teljes halmazát egy jogviszonynak kell tekinteni. A jogirodalomban a kötelezettség feleinek egyéni jogait a „hatalom” kifejezéssel jelölik. Ugyanakkor jelzi, hogy ezek a szubjektív jog részét képezik, amelynek összetett szerkezete van. Ha egy kötelezettségben személyváltás történik, annak alanyi összetétele megváltozik, de a hatáskörök és felelősségek rendszerszerű összefüggései megmaradnak.

A követelési jog átruházásáról szóló megállapodás értelmében az újonnan beavatkozó nem a kilépő fél egyéni jogkörét (igényjogát), hanem az átruházáskor rendelkezésre álló jogköreinek teljes körét kapja meg.

4.4. Jogfogalom (követelmények)

A Ptk. nem tartalmazza a követelési jog (pontosabban a jog (igény)) meghatározását.

Ugyanakkor a jogalkotó a jog (követelmény) fogalmát használja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 24. fejezetének normáiban. Tehát az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 382. §-a alapján a hitelezőt megillető jogot (követelést) kötelezettség alapján átruházhatja egy másik személyre ügylet keretében (a követelés engedményezése), vagy átruházhatja egy másik személyre a kötelezettség alapján. törvény.

A jog (követelés) engedményezési szabályait elemezve arra a következtetésre juthatunk, hogy a követelés nem az alany követelési joga, hanem olyasvalami, aminek a megszerzését a jogosult állítja (követeli), azaz. amelynek végrehajtását (bizonyos feltételek fennállása esetén) az állam kényszerítő erejére támaszkodva követelheti a jogában kötelezetttől.

Ebben az esetben csak azt kell szem előtt tartani, hogy a jogok átruházásánál a fejezetben előírt módon. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 24. §-a szerint mind a gyakorlat, mind az elmélet abból a tényből indul ki, hogy az engedményezés csak a kötelezettségből eredő jog vonatkozásában megengedett.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 454. cikkének (4) bekezdése szerint a tulajdonjogok eladására az adásvételre vonatkozó általános rendelkezéseket kell alkalmazni, kivéve, ha e jogok tartalmából és természetéből más következik.

Ugyanakkor a jogok (igények) vagyoni-jogi státuszként való elismerését illetően több nézőpont létezik, a tulajdonjogi természetük teljes megtagadásától a követelési jog tulajdonjogának elismeréséig („jog”). jobbra”), valamint a jog mint tartalom és a jog mint tárgy megkülönböztetése.

Mindenesetre a tárgyi értékkel bíró jogok (követelések), amelyek lényegében kötelezettségjogok lévén, az ügylet tárgyát képezik, más vagyoni jogokkal (például dologi jogokkal) együtt.

Következtetés: a jogok (igények) a dolgokkal és egyéb alanyokkal együtt a polgári jogviszonyok önálló tárgyai, következésképpen értékelési tárgyai, fennállásuk és szabályozásuk jogi természetével szembeni fenntartással.

Az igények elbírálása több szakaszban történik. Az igények elbírálásának főbb szakaszait a 2. táblázat mutatja be.

2. táblázat.

		Folyamatos események
1.	Az értékelési feladat jóváhagyása	Meghatározzák az értékelés tárgyát, a jogokat és a terheket, megvitatják az alkalmazott megközelítéseket, a feltételezéseket és a korlátokat (meghatározzák a szükséges információmennyiséget és az értékelés időpontját). Általában az ügyfél részvételével, és lehetőség szerint a létesítmény átvizsgálásával kombinálva végzik el.
2.	Megállapodás megkötése	A megállapodásnak kétoldalú formája van.
3.	Folyamatos konzultációk	Az értékbecslő tájékoztatja a banki alkalmazottat a felmerülő problémákról (például információszolgáltatással), a vitás kérdéseket közösen megbeszélik
4.	Összefoglaló értékelési eredmények benyújtása a banknak	Az értékbecslő röviden átadja a banknak a kapott eredményeket. Amikor a bank megállapodik az eredményekről, az Értékbecslő értékelő jelentést készít
5.	Bemutató az ügyfélnek	Az elkészített jelentést bemutatjuk a megrendelőnek

Az értékelési feladat kialakításakor az értékelési objektumban szereplő összes komponens azonosítása szükséges. Amint az ezen iránymutatások 2. szakaszában látható, a „követelési jog” értékelési tárgya különféle típusú biztosítékokat foglalhat magában. Az értékelési tárgyban szereplő biztosítékok azonosítása kölcsönszerződések és biztosítéki dokumentáció alapján történik, amely a kölcsönszerződések szerves részét képezi.

Az értékelés megkezdése előtt a Megrendelő és az Értékbíró rögzíti az értékelési objektum sajátosságaival kapcsolatos esetleges feltételezéseket és korlátozásokat, valamint az értékelési objektumra vonatkozó információszerzés esetleges nehézségeit.

A kintlévőségek elbírálásának sajátossága az elbírálás tárgyáról való információszerzés nehézségében rejlik, mivel az információk nagy része a kölcsönfelvevő birtokában van. A tájékoztatás átvétele után a hitelállományban szereplő és a Hitelfelvevőtől kapott adatok egyeztetése szükséges. Egyes esetekben javasolt a Hitelfelvevőtől kapott számviteli kimutatásokat egyeztetni az adóhivatalhoz benyújtott adatokkal, hogy megelőzzük a megbízhatatlan kimutatásokon alapuló adómegállapítási eseteket.

1. Ha a kölcsönszerződést gazdasági társasággal (kft., részvénytársaság) kötötték, akkor ellenőrizni kell, hogy az ilyen ügylet jelentős volt-e a társaság számára, és annak megkötéséről a Kbt. törvényben és a társaság alapszabályában előírt módon. Szintén fontos ellenőrizni egy gazdasági társaság tisztségviselőjének jogkörét az ilyen ügylet lebonyolításához, mivel a charta korlátozhatja a társaság egyetlen végrehajtó szervének jogkörét.

A biztosítéki szerződések elemzése során az Értékbecslőnek figyelnie kell arra, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 339. §-a szerint a zálogszerződésben fel kell tüntetni: a zálogtárgyat és annak értékelését, a zálogjoggal biztosított kötelezettség lényegét, nagyságát és teljesítésének határidejét. Tartalmaznia kell azt is, hogy melyik fél birtokában van a zálogtárgy (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 338. cikke).

Mivel a Polgári Törvénykönyv szerint zálogköteles csak a dolog tulajdonosa vagy a felett gazdálkodási joggal rendelkező személy lehet (335. § 2. rész), fontos szempont a tulajdoni okmányok ellenőrzése. a zálogtárgy alanya.

Mivel a hatályos jogszabályok értelmében az épület (építmény) jelzálogjogához szükségszerűen az épületet tartalmazó telek jelzálogjogának kell társulnia (vagy a telek bérleti jogával), figyelmet kell fordítani a jelenlétre. földterület a jelzáloghitel tárgyaként. A telek zálogjogának hiánya a zálogjog egészét érvényteleníti.

A jelzáloghitel-szerződés elemzésekor figyelembe kell venni, hogy a jelzálogról (ingatlan zálogjog) szóló 1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvény értelmében a jelzálogjog tárgyát a a megállapodást a nevének, a helyének és a tárgyleírás azonosításához elegendőnek megfelelő feltüntetésével. A jelzálogszerződésben fel kell tüntetni továbbá azt a jogot, amely alapján a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan a zálogkötelezettet megilleti, valamint annak a szervnek a nevét, amely az ingatlanjogok állami bejegyzését és az azzal kapcsolatos ügyleteket végzi (a továbbiakban: az állami jognyilvántartást végző szervnek), amely zálogkötelezetti jogát bejegyezte.

Azt is ellenőrizni kell, hogy a jelzálogszerződést, valamint az ahhoz kapcsolódó további megállapodásokat (ha vannak) a törvényben előírt módon jegyezték-e be (a jelzálogszerződést megkötöttnek tekintik, és az állami bejegyzés pillanatától lép hatályba).

Ha az Értékbecslő szakértelme nem elegendő egy adott hitelszerződés lehetséges kockázati szintjének szakmai megítéléséhez, úgy az Ügyfelet képviselő ügyvédnek vagy egy erre szakosodott tanácsadó cég képviselőjének írásban kell véleményt nyilvánítania ebben a kérdésben.

A készfizető kezességvállalási szerződések elemzésekor az értékbecslőnek ellenőriznie kell a szerződéspéldányokon az aláírások és pecsétek meglétét, a szerződés „fejlécében” megnevezett személyek levelezését a tényleges aláírók teljes nevével.

Ellenőrzik a kezes - jogi személy - szervei vonatkozó határozatainak (Jegyzőkönyveinek) elérhetőségét is.

Figyelembe véve a kezestől való tartozás behajtására megállapított lerövidített elévülési időt, a dossziét átvevő személynek haladéktalanul ki kell számítania ezt az eljárási időt. Ehhez a kölcsönszerződés feltételei alapján (az összes további megállapodást figyelembe véve) meg kell határoznia a kölcsön visszafizetésének határidejét, majd hozzá kell adni egy naptári évet (Ptk. 364. cikk 4. pont). Ez lesz a kezessel szembeni követelés benyújtásának elévülése. Meg kell érteni, hogy ezen határidőn belül nemcsak a kezessel szemben kell követelést benyújtani, hanem a kezességi szerződésben meghatározott, a kezes általi önkéntes feladatellátásra meghatározott határidő lejártát követően is, hanem igényt kell benyújtani. el kell küldeni a kezesnek. Figyelembe véve, hogy a kölcsönt általában akkor ismerik el problémásnak, ha a törlesztés késedelmes, feltételezhető, hogy a kölcsön visszafizetési határideje már régen beköszönt, ami azt jelenti, hogy a kezessel szemben az egyéves elévülési idő. futni kezdett.

Ha az Értékbecslő szakértelme nem elegendő egy adott hitelszerződés lehetséges kockázati szintjének szakmai megítéléséhez, úgy az Ügyfelet képviselő ügyvédnek vagy egy erre szakosodott tanácsadó cég képviselőjének írásban kell véleményt nyilvánítania ebben a kérdésben.

A követelési jog biztosításának tárgya (a továbbiakban: bírálat tárgya) értékének meghatározására szolgáló szabvány kiválasztása az értékelés célja alapján történik, a hatályos jogszabályi normák figyelembevételével.

Az Art. Az Orosz Föderáció „Az értékelési tevékenységekről” szóló törvényének (29.07.98., 135-FZ. sz.) 3. cikke szerint az értékelési tárgy piaci értéke azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyen ez az értékelési tárgy nyíltan elidegeníthető. piaci versenyhelyzetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az ügyleti ár értéke rendkívüli körülmények között nem tükröződik, azaz amikor:

• az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelés tárgyát elidegeníteni, a másik fél pedig nem köteles a végrehajtást elfogadni;
• az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;
• az értékelési tárgyat a nyílt piacon nyilvános ajánlat útján mutatják be, a hasonló értékelési tárgyakra jellemző módon;
• az ügylet ára méltányos ellenszolgáltatást jelent az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felekkel szemben semmilyen részről nem volt kényszer az ügylet végrehajtására;
• az értékelési tárgy kifizetését pénzben fejezik ki.

A tulajdonjog bármely tárgyának értékelése rendezett, célzott folyamat, amelynek során pénzben kifejezett értékét határozzák meg, figyelembe véve az adott piacon egy adott időpontban általa adott potenciális és tényleges bevételt.

Az értékelési standardokkal összhangban a piaci érték meghatározásának folyamata három értékelési megközelítést foglal magában:

Költséghatékony megközelítés- az értékelt tárgy helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapuló költségbecslési módszerek összessége, figyelembe véve annak elhasználódását. A költségszemlélet a helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy a vevő nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyit más, hasonló hasznos tulajdonságokkal rendelkező ingatlanra kell cserélni.

Összehasonlító megközelítés- az értékbecslési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának hasonló objektumokkal való összehasonlításán alapul, amelyekről információ áll rendelkezésre a velük folytatott tranzakciók árairól. Az értékesítési összehasonlítás megközelítése a hatékonyan működő piac elvén alapul, ahol a befektetők hasonló eszközöket vásárolnak és adnak el, miközben önálló egyéni döntéseket hoznak.

Jövedelem megközelítés- az értékelés tárgyától várható bevétel meghatározásán alapuló értékbecslési módszerek összessége. A jövedelmi megközelítés a befektető elvárásainak felmérésén alapul az értékelt ingatlan birtoklásából származó jövőbeni gazdasági haszonra vonatkozóan.

Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2007. július 20-án kelt, 254., 255. és 256. számú rendeletével jóváhagyott Szövetségi Értékelési Szabványok szerint az Értékbecslőnek joga van önállóan meghatározni a konkrét értékelési módszereket az egyes értékelési módszereken belül.

A jövedelemszemléletű értékelést épületek és építmények, gépek, berendezések, járművek zálogjogának, valamint a társasági részesedések zálogjogának értékelésekor alkalmazzák.

Az épületek és ingatlanegyüttesek értékelésekor szükséges:

1. Végezze el a jövedelemtermelő ingatlanként értékelt ingatlan piaci elemzését.
2. Külön jelölje meg a területet: az épület vagy ingatlanegyüttes teljes területe, a bérelhető terület.
3. Az értékelési tárgy bérleti díjának összehasonlító megközelítéssel történő kiszámításakor az analógok bérleti díjait meg kell tisztítani az áfától, a közüzemi költségektől és a működési költségektől, és figyelembe kell venni a folyosó együtthatóját. Adja meg az analóg objektum elérhetőségi telefonszámát.
4. A hasonló objektumok bérleti díjainak (RUB/1 négyzetméter) összehasonlításához alkalmazott egységárnak meg kell felelnie a homogenitás elvének, és nem haladhatja meg a 30%-ot.

A berendezések értékelésénél a bevételi megközelítést alkalmazzák a gyártósorok értékelésére.

Járművek. A jövedelemszemléletet a speciális fuvarozás (vasúti, vízi, helyközi és nemzetközi árufuvarozás stb.) esetében alkalmazzák.

Egy meglévő vállalkozás értékelésekor a következőket kell tennie:

1. A bevétel-előrejelzésnek a termékek/szolgáltatások értékesítési volumenére és az egyes előállított termék-/szolgáltatástípusokra vonatkozó árakra vonatkozó előrejelzéseken kell alapulnia. Ezt a vizsgált vállalkozás kapacitása (rendelkezésre álló bérelhető terület) és a termék/szolgáltatás egység értékesítésének piaci árai alapján hajtják végre.
2. Az egyszeri és nem tervezett bevételek kizárása.
3. Fedezze fel a vállalattal és az iparággal kapcsolatos történelmi adatokat.
4. A költségek előrejelzése során az indokolatlan költségeket kizárni.
5. Mivel a banki hitelek kamatai megkövetelik a jövedelmezőség növelését, amit a vállalkozások sem most, sem az előrejelzési időszakban nem tudnak garantálni, ezért a tőke értékeléséhez a diszkontált cash flow módszert kell alkalmazni a hosszú lejáratú hitelek és hitelek levonása nélkül. Vagyis egy működő vállalkozás piaci értékét saját forrásaiból határozzák meg.
6. Végső kiigazítások megtörténtek: saját forgótőke többlete/hiánya; hosszú távú pénzügyi befektetések piaci értéke; nem alapvető eszközök piaci értéke.
7. Ha a vállalkozás működik, de korlátozott hátralévő élettartammal rendelkezik a piacon, akkor a működésből származó bevétel csökkenhet, nem pedig nő.

Leszámítolási kamatláb

A saját tőke piaci értékének megítélésekor a diszkontrátát kumulatív konstrukciós módszerrel számítják ki, ha a tőkeeszköz árazási modell (CAPM) alkalmazása esetén a számítás elvégzése nem lehetséges.

A vállalatméret után járó bónusz a hasonló vállalatok nettó eszközállományának elemzésén alapul.

Tőkésítési arány

A visszaváltás kiszámításához a diszkontrátáról a kapitalizációs rátára való áttéréskor a bevétel (bevétel) növekedési üteme az előrejelzés utáni időszakban 3-5% között kell hogy legyen.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon a közelmúltban hasonló ingatlanokkal lebonyolított tranzakciókra vonatkozó információkon és az értékelt ingatlan analógokkal való összehasonlításán alapul.

A módszer alkalmazásának kezdeti feltétele a fejlett piac megléte.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése keretében két módszer különböztethető meg:

• Összehasonlító értékesítési elemzés módszere.
• Bruttó bérleti díj módszer.

Az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai:

1. Az ingatlan használatának típusa és típusa;
2. Minőség;
3. átruházható jogok;
4. Elhelyezkedés;
5. Fizikai jellemzők;
6. Feltételek és finanszírozás;
7. Az értékesítés feltételei és ideje.

Az analóg objektumok kijelölése és az értékelés tárgyával való összehasonlítása után szükség esetén megfelelő módosításokat kell végezni.

A kiigazítások százalékosak vagy költségesek lehetnek.

A korrekciók kiszámításának alapvető módszerei:

1. A páros értékesítés elemzésén alapuló módszerek;
2. Szakértői számítási módszerek és módosítások;
3. Statisztikai módszerek.

Bruttó bérleti díj módszer azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan eladási ára és a bérbeadásból származó bevétel között közvetlen kapcsolat van. Ez a módszer bruttó bérleti díj szorzó (GRM) alkalmazását foglalja magában. Az MVR egy ingatlan eladási árának és egy adott időszakra (hónap, negyedév, év) bérbeadásból származó bruttó bevétel aránya. Az értékelt ingatlan értékét úgy határozzák meg, hogy az MVR-t megszorozzák a vizsgált ingatlan (esetleg várható) bérleti díjából a megfelelő időszak bruttó bevételével.

Ingó vagyon értékbecslése

Az ingó vagyontárgyak tárgyi és immateriális javak, amelyek nem ingatlanok. Ez az ingatlan nincs tartósan ingatlanhoz kötve, és kategóriaként az ilyen ingatlanra jellemző a mozgathatóság.

Az összehasonlító megközelítés módszerei - analóg objektumok értékesítési tranzakcióinak elemzésén és az értékelés tárgyával való összehasonlításon alapuló módszerek a megfelelő kiigazítások elvégzéséhez:

1. Piaci információs módszer: az ingó vagyon értékének meghatározása a gyártók, kereskedők árlistájában közzétett eladási árakra vonatkozó információk vagy egyéb értékesítési árakra vonatkozó információforrások felhasználásával.
2. Összehasonlító értékesítési módszer: Érték meghatározása összehasonlítható személyes vagyontárgyak közelmúltbeli eladásainak összehasonlításával az érintett ingatlannal, miután elvégezte a megfelelő módosításokat a köztük lévő különbségek figyelembevétele érdekében.
3. Statisztikai modellezési módszer (tömegértékelési módszer): olyan módszer, amellyel az ingóság értékelt tárgyát egy bizonyos homogén tárgycsoport reprezentánsának tekintik, amelyek árai ismertek.
4. Korrelációs modellek módszere: egy ingó vagyontárgy értékelésének módszere, amely a súlyozott átlagos paraméter egyezményes mértékegységekben történő meghatározásán alapul, jellemzi a vizsgált tárgy műszaki-gazdasági tulajdonságait, és az értékével arányosan kapcsolódik.

Vállalkozás/működő vállalkozás értékbecslése

Értékelési módszerek:

1. Analóg vállalati módszer. Ez a módszer a nyílt tőzsde által generált árak felhasználásán alapul. Az összehasonlítás alapja a nyílt részvénytársaságok egy részvényének ára.
2. Tranzakciós módszer. A módszer a vállalkozás egészének vagy az irányító részesedésének beszerzési árára összpontosít.
3. Iparági együtthatók módszere. A módszer az ár és bizonyos pénzügyi paraméterek közötti ajánlott összefüggések használatán alapul.

A költségmegközelítés az értékelt tárgy piaci értékének meghatározására szolgáló technikák és módszerek összessége, amely az értékbecslés napján fennálló körülmények között történő újrateremtéséhez szükséges költségek összegén alapul, figyelembe véve az értékcsökkenési szint kiigazításait. tárgy.

A költségek összegének kiszámításához, a konkrét feltételektől függően, vagy a helyettesítési költséget kell használni (a költségek becsült összege folyó árakon az értékelés időpontjában, amely szükséges a vizsgált objektum pontos másolatának újrakészítéséhez, ugyanazon anyagok, szabványok felhasználásával , tervezés, munka minősége), vagy csereköltség ( az elbírálás időpontjában felmerült költségek összege a hasznosság szempontjából értékelthez hasonló tárgy újraalkotása érdekében; ezért a korszerű anyagok, műszaki és technológiai megoldások alkalmazása, a az aktuális műszaki és egészségügyi követelmények megengedettek).

A Költségszemlélettel a teljes pótlási költségből (pótlási költségből) szükséges meghatározni az amortizáció vagy engedmény mértékét. Az értékbecslő az elhasználódást nem a hatósági dokumentumok alapján számolja, hanem annak valós fizikai állapota és az ellátott funkciók korszerű piaci igényeknek való megfelelése alapján. Egy tárgy általános leromlása magában foglalja a fizikai, funkcionális és gazdasági elavulást.

A költségszemléletű értékelési módszerek kiválasztása az értékelés céljától, az értékelendő tárgy típusától és felhasználási kilátásaitól függ. A költségmegközelítés általános módszere az, hogy egy objektumot komponenselemekre osztunk, és mindegyikre megfeleltetést alkalmazunk. értékelési technikák egyéni kopás figyelembe vételével.

A költségszemléletű vállalkozás értékének meghatározásához a következő módszereket alkalmazzák: nettó eszközök és felszámolási érték. A nettó eszközmódszer a nyereséges, fejlődési kilátásokkal rendelkező vállalkozások értékelésére szolgál.

A felszámolási érték az eszközök értékesítéséből származó diszkontált bevételek összege, csökkentve a kötelezettségek összegével és a felszámolási költségekkel.

Az ingatlanok értékbecslésének költségalapú megközelítése során a vizsgált területen lévő földterületek és objektumok piaci értékét határozzák meg.

Egy telek értékeléséhez a következő módszereket alkalmazzák: összehasonlítható eladások; korreláció (transzfer); földbérleti díj kapitalizációja: maradék technikák a földre; telek fejlesztése (fejlesztése).

Az épületek és építmények költségbecslésének költségmegközelítésében a következő módszereket alkalmazzák: összehasonlító egység; elemenkénti költségbecslés; becslés, valamint az index értékelési módszere.

A gépek és berendezések költségének becsléséhez költségszemléletű megközelítéssel közvetlen számítási módszereket és holisztikus költségbecslést alkalmaznak.

Az immateriális javak értékbecslésének költségszemléletű megközelítése akkor célszerű, ha azok egyediek, vagy nem lehet kiszámítani, hogy az értékelt tárgy mekkora haszonhányaddal jár. Az értékbecslő használhatja a létrehozási költség módszert és a költségnyereség módszert. Az immateriális javak előállítási költségének módszere magában foglalja az eszköz teljes pótlási költségének meghatározását, amely magában foglalja a tárgy létrehozásának, beszerzésének és olyan állapotba hozásának költségeit, amely lehetővé teszi annak rendeltetésszerű használatát. A pótlási költséget az immateriális javak avulási arányával kell módosítani. A költség-haszon módszer lehetővé teszi egy immateriális eszköz piaci értékének meghatározását a használatával elért költségmegtakarítás alapján.

Az objektum piaci értékének végső értéke A különböző megközelítésekre kapott értékelési eredmények matematikai mérlegeléssel történő összehangolása alapján kerül meghatározásra, egy adott megközelítés jelentőségének szakértői megállapítása alapján.

A megközelítések súlyának egyeztetése után figyelembe kell venni a 2008. december 30-án módosított Fizetésképtelenségről (csőd) szóló törvény rendelkezéseit. 138, ebből 70%, kölcsönszerződés alapján hitelezők esetében pedig az adott hitelezőnek zálogba helyezett ingatlan forgalmi értékének 80%-a jut a biztosított hitelező követeléseinek kielégítésére, de legfeljebb a kötelezettségen fennálló tartozás tőkeösszege. záloggal és esedékes kamattal biztosított.

Miután az értékbecslő kiszámolta azt az összeget, amelyet a zálogkötelezett a jövőben az ingatlan eladásakor kap a csődeljárás lejártakor, a követelés értékét úgy kell felmérni, hogy az így keletkező biztosíték értékét a jelen pillanatra diszkontálja. . A kedvezmény időtartamát a csődeljárás várható időtartama határozza meg. Az Ügyfél véleményt ad a csődeljárás egyes szakaszainak időpontjáról.

1. Nemzetközi értékelési szabványok. Hetedik kiadás. 2005 /Ford. angolról I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N. V. Pavlova. - M.: Orosz Értékbecslők Társasága LLC, 2006.

2. Európai értékelési szabványok. 2000/Per. angolról GI. Mikerin, N. V. Pavlova, I. L. Artemenkova, - M.: LLC "Orosz Értékbecslő Társaság", 2003.

3. Nemzetközi Értékelési Standardok, nyolcadik kiadás, Nemzetközi Értékelési Standardok Bizottsága, 2007.

1. BEVEZETŐ RENDELKEZÉSEK

1.1. 2017 folyamán Módszertani ajánlások (továbbiakban MR) gyakorlati tesztelés alatt állnak. A dokumentummal kapcsolatos észrevételeket, javaslatokat a címen fogadjuk imo@srosovet. ru.

A gyakorlati tesztelés eredményeinek elemzésének eredménye alapján a beérkezett észrevételek, javaslatok figyelembevételével döntés születik az MR jóváhagyásáról.

1.2. Az MR-t az adósságigénylési jog (a továbbiakban: tartozás) piaci értékének meghatározására szolgáló szolgáltatásnyújtás eredményének javítása érdekében fejlesztették ki.

Az MR-ben a hangsúly a jogi személyek Adósságának felmérésén van. Az MR módszertani része bizonyos megkötésekkel a magánszemélyek Tartozásának megítélésekor is alkalmazható és egyéni vállalkozók.

1.3. Az MR célközönsége az Értékbecslők. Az MR egyes rendelkezéseit igazságügyi szakértők használhatják; olyan személyek, akiknek munkaköri feladatai közé tartozik az Adósság piaci értékének megítélése, a vonatkozó értékbecslési szolgáltatások eredményeinek minőségének figyelemmel kísérése; szakosodott szakembereket képző oktatási intézmények képviselői.

1.5. Az MR gyakorlati orientációval rendelkezik:

• a szerkezet megfelel az értékelő jelentés elkészítésének „időrendjének”;
• Az 1–4. függelék a piaci adatok lehetséges forrásait jelöli, és speciális elemző és statisztikai információkat nyújt;
• az 5., 6. mellékletben lehetséges opciók láthatók számítási modellek formátumban MS Excel.

2. AZ ÉRTÉKELÉS TÁRGYÁNAK LEÍRÁSA

2.1. Az adósságigénylési jogok piaci forgalmának lehetőségét a Kbt. 388. pontjában foglaltaknak megfelelően. 5. pontja alapján az elbírálás tárgya „követelési jogként... megállapodás... alapján” képezhető.

2.2. Az adósság azonosítása érdekében az értékelő jelentésben fel kell tüntetni:

sz. o/ P	Paraméter	Egy komment
	A jogok és feltételek köre	az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 384. cikke szerint
	Adósság összege	Kiemeléssel: tartozás tőkeösszege, bírságok, kötbérek; a tartozás eredeti összege és az értékelés napján fennmaradó egyenleg. Előfordulhat, hogy az Adósság könyv szerinti értéke nem tükrözi annak tényleges nagyságát (például a felhalmozott kamatok és kötbérek összegének figyelmen kívül hagyása miatt).
	Adós azonosítás	Teljes név, OGRN, hely, elérhetőség
	Cím/címdokumentumok	A tartozás alapja (például: megállapodás, bírósági határozat). A szerződésben a következők szerepelnek: kellékek; a lényeges feltételek leírása (tárgy; fizetési eljárás; kötbér- és bírságszámítási eljárás stb.); a munka / szolgáltatás / áruszállítás befejezésének igazolása (például a munka befejezését igazoló okirat adatai).

2.3. Az adósság tipikus jelentős árazási paraméterei:

Nem.	Paraméter	Egy komment
	Adósság összege	lásd a 2.2. pontot
	Becsült visszatérési dátum	A Megrendelő dokumentumaiban foglalt feltételeknek vagy az Értékbecslő feltevésének megfelelően
A megtérülési valószínűséget jellemző paraméterek
	A jogcím/jogcím dokumentumok minősége	A nem megfelelő dokumentáció csökkenti a kárigénylési munka hatékonyságát (például az aláírók nem rendelkeztek a szükséges felhatalmazással, nem szerezték be a vállalati jóváhagyásokat).
	Elérhetőség és a késés időtartama
	Az adós egyetértése a tartozás fennállásával és az adós által annak visszafizetésére tett intézkedések	Incl. tájékoztatást az adósság-visszafizetés eljárási rendjéről és összegeiről az elbírálás időpontja előtt, az adósnak az adósság átstrukturálására irányuló kezdeményezéseiről. További információkért lásd a 3.7. pontot.
		Nemcsak az értékelés időpontjában fennálló pénzügyi helyzetet jellemző mutatószámok értéke fontos, hanem azok dinamikája - mind visszamenőleg, és prediktív (ha van ilyen információ). Ezenkívül lásd a 3.2 - 3.4 pontokat.
	A biztosítékok rendelkezésre állása és jellemzői Biztosíték formájában fennálló tartozás	lásd a 2.5., 6.5.5
	A biztosítékok rendelkezésre állása és jellemzői Garancia formájában fennálló tartozás	lásd a 2.6. pontot
	A hitelező által végzett munka és annak eredménye	Bíróságon kívüli eljárások és bírósági eljárások, beleértve a adósság-átütemezési megállapodásokat kötött
	A megállapított adósság részesedése a teljes összegbenaz adós számlái, a követelések visszafizetési sora, amelyhez az adósság tárgya tartozik	Az egyes sorokhoz tartozó tartozás összegének feltüntetése. Ha az adós ellen csődeljárás indult, információforrásként a hitelezői nyilvántartás szolgálhat.

2.4. Egy adott Adósság elbírálása kapcsán a 2.3 pontban nem meghatározott további árazási paraméterek is jelentősek lehetnek.

2.5. Az adósság biztosítékkal történő biztosításakor az értékelő jelentés a leírását tartalmazza, figyelembe véve az illetékes FSO követelményeit a megfelelő típusú értékelési tárgyak értékelésére vonatkozóan (például ha a biztosíték tárgya egy telek - FSO sz. 7) és a lényegesség elve (a biztosíték értékének a tartozás teljes összegéhez viszonyított arányának csökkenésével csökken az adott információnak az értékelés eredményére gyakorolt ​​hatása).

2.6. A Tartozás kezességvállalása esetén az értékelő jegyzőkönyvben fel kell tüntetni a kezességvállalási szerződés lényeges feltételeit: a kezes azonosítását; biztosíték beszedésének eljárása; a kezes vagyonának jellemzői, jövedelemtermelő tevékenysége, egyéb kezességi szerződésekből eredő kötelezettségek megléte stb.

2.7. A hitelező követelési jogát és/vagy biztosíték rendelkezésre állását igazoló jogi dokumentáció elemzése esetenként megköveteli a különböző jogágak szabályainak elmélyült ismeretét, amelyek túlmutatnak az Értékbecslő hatáskörén. Ilyen helyzetekben javasolt speciális szakemberek bevonása vagy a kutatási kör korlátozása az értékelési feladatba.

2.8. Az értékelési objektum árazási paramétereinek értékeiről és a piaci feltételekről szóló információk gyűjtéséhez a következő információforrásokat használják:

• az értékelés megrendelője;
• az adós és kedvezményezettjei;
• az adós tevékenységével kapcsolatos állami hatóságok;
• profilelemző anyagok;
• platformok, amelyeken ajánlatokat tesznek hasonló adósság eladására;
• adósságbehajtással foglalkozó szervezetek;
• témaszakértők;
• módszertani és oktatási anyagok.

2.9. Az értékelés tárgyára vonatkozó lényeges információk hiányában az Értékbecslőnek javasolt az értékelés lefolytatásának megtagadása.

Ha az Adósság portfólió egy vagy több pozíciójáról nincs jelentős információ, akkor ajánlatos az értékelési megbízást ezen pozíciók kizárásával módosítani.

2.10. Ha nem állnak rendelkezésre olyan információk, amelyek jelentősek lehetnek a hasonló tartozás értékelése során, javasoljuk, hogy az értékelő jelentésben szerepeljen:

• az Értékbecslő által ezen információk megszerzése érdekében végzett tevékenységek leírása, megjelölve a megszerzés lehetetlenségének okait és a kapcsolódó feltételezéseket;
• a hiányzó információknak az értékelési objektum értékére gyakorolt ​​lehetséges hatásának elemzése (értékváltozások, ha információ érkezik).

3. PIACI ELEMZÉS ELKÉSZÍTÉSE

3.1. Az adósságok csoportosítása az árazási paraméterek értéke alapján.

3.1.1. A visszatérés valószínűségétől függően:

• Adósság behajtásának nagy valószínűségére utaló jelekkel, feltéve, hogy a hitelező megfelelő követelési munkát végez (megfelel a piacon kialakult tipikus szabályoknak a hasonló tartozás esetén);
• Adósság, amelynek behajtási valószínűsége elenyésző (a továbbiakban: problémás tartozás).

3.1.2. A hitelviszonyt megtestesítő értékpapírtól függően:

• Nem fedezett adósság;
• Biztosítékkal biztosított adósság;
• Garanciával biztosított tartozás.

3.2. A tipikus árazási paraméterek értékei, amelyek jelzik a problémás adósság jeleinek jelenlétét:

Paraméter	Jelentése jelzi a problémás adósság jelének jelenlétéről	Kedvezménypar	Egy komment
Az elévülési idő lejárta	Az elévülési idő lejárt	100%	Az elévülési idő lejárta után az érdekelt elveszíti azt a lehetőséget, hogy bíróság előtt követelje a megsértett joga kötelező védelmét.
Adósság összege	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100%	Ha a tartozás összege jelentéktelen, akkor a behajtás gazdaságilag nem kivitelezhető. Az adósságbehajtás átlagos munkaintenzitása egy ügyvédi munka 1/4-ére becsülhető. Ez a munkaintenzitás magában foglalja az iratok megismerését, az állásfoglalás előkészítését, a bírósági tárgyalásokon, egyéb rendezvényeken való részvételt stb. Egy adott régió bérére vonatkozó információk speciális forrásokból szerezhetők be, pl. hh. ru. A kedvezmény arra az esetre vonatkozik, ha nincs a hitelező számára kedvező bírósági határozat.
Jogi/jogi igazoló dokumentumok összetétele és minősége	A dokumentumok hiányoznak, vagy nem megfelelően vannak elkészítve	® 100%	A követelések eredményessége csökken, ha: az adósság fennállását igazoló dokumentumok hiánya; a meghatározott dokumentumok nem megfelelő végrehajtása (például az aláírók nem rendelkeztek a szükséges jogosultságokkal, nem szerezték be a vállalati jóváhagyásokat).
Bírósági határozat rendelkezésre állása	A hitelezőre nézve negatív bírósági határozat megléte, amely jogerőre lépett	> 90%	A hitelezőre vonatkozó elutasító bírósági határozatok csak akkor teszik lehetővé a tartozás visszafizetését, ha azokat felsőbb bíróságok felülvizsgálják, vagy az adós önként vállalja. A határozatok felsőbb hatóságnál történő felülvizsgálatának időzítésével és valószínűségével kapcsolatban lásd a 3., 4. mellékletet.
Az adós anyagi helyzete	1. Az adós csődbe ment. A tartozás a harmadik nyilvántartási sorhoz van rendelve. A hitelező követelései nem biztosítottak biztosítékkal vagy garanciát. 2. Az adós vagyoni helyzetéről nem állnak rendelkezésre aktuális adatok.	> 90%	Jellemzően az adós pénzügyi helyzetére vonatkozó információk hiánya azt jelzi, hogy nem tudja teljesíteni a tartozásból eredő kötelezettségeit, vagy el kívánja kerülni azokat, és rendelkezik a megfelelő képességekkel. A fentiek arra a helyzetre vonatkoznak, amikor az Értékbecslő minden szükséges intézkedést megtett az információ megszerzése érdekében (lásd a 2.7. pontot).

3.3. Az értékelés tárgyának piacelemzése elsősorban arra a piaci szegmensre vonatkozik, amelyhez a vizsgált Tartozás tartozik (3.1. pont).

A piacon bemutatott problémás Adósság esetében általában kevesebb árazási paraméterről áll rendelkezésre információ, mint a nagy visszafizetési valószínűségre utaló adósságra.

3.5. A bármely forrásból származó információ elégséges és megbízható (a piaci adatoknak való megfelelés) ellenőrzése alá tartozik. Például az itt megadott értékek szakértői véleménynek vagy irányértéknek tekinthetők, és piaci adatokkal összehasonlítva ellenőrizhetők.

3.6. Az adósságpiac elemzésének lehetséges információforrásait a 2. számú melléklet tartalmazza.

3.7. Az Adósság biztosítékkal vagy kezességvállalással történő biztosításakor ajánlatos az értékelő jelentésben elemezni azt a piaci szegmenst, amelyhez a kezes vonatkozó ingatlan- és jövedelemtermelő tevékenységei tartoznak. Az elemzés hatókörének meghatározásakor figyelembe veszik a megfelelő FSO követelményeit, amelyek szabályozzák a vizsgált objektumok megfelelő típusának értékelését, valamint a lényegesség elvét (lásd a 2.5. pontot).

4. AZ ÉRTÉKELÉSI MEGKÖZELÍTÉSEK ÉS MÓDSZEREK KIVÁLASZTÁSA

4.1. Az értékelési megközelítések (módszerek) kiválasztása a következők elemzésén alapul:

4.1.1. Adósságbehajtási lehetőségek, beleértve a következőkre vonatkozó adatokat:

• a tárgyalás előtti és bírósági behajtás kilátásai (valószínűsége);
• az adós csődjének valószínűsége a megállapított tartozás behajtásakor;
• az adós legígéretesebb eszközei az adósság behajtása szempontjából (ha az esetleges csőd a vizsgált tartozás behajtásához kapcsolódik).

4.1.2. Az értékeléshez rendelkezésre álló információk elégségessége és megbízhatósága.

4.1.3. Lehetséges hiba a számítási eredményekben az értékelés konkrét megközelítése (módszere) alapján.

4.2. Az adósság árazási paramétereinek értékétől függően (2.3. pont) általában a következő értékelési módszereket alkalmazzák:

4.2.1. A záloggal vagy kezességvállalással biztosított adósság értékeléséhez általában a jövedelmi megközelítést alkalmazzák, mert:

• a biztosíték paramétereinek összessége és a kezesek pénzügyi helyzete egyedi, ami megnehezíti a hasonló tárgyak kiválasztását, illetve a megfelelő módosításokat;
• az adósság visszafizetésének folyamata biztosítékkal és/vagy kezesektől származó pénzeszközökkel általában jelentősen megoszlik az idő múlásával.

4.2.2. Az adósság értékelésénél általában nem alkalmazzák a költségalapú megközelítést.

4.3. Javasoljuk, hogy az összehasonlító vagy jövedelmi megközelítés alkalmazásának a szükséges információk hiánya miatti alkalmatlanságára vonatkozó következtetést az Értékbecslő által elemzett információforrások leírásával, valamint a hiányzó információk magyarázatával kísérje.

4.4. Fokozat Portfólióadósság (adósságok halmaza) végrehajtható:

• az egyes Adósságok egyedi értékelésével, majd a teljes portfólió méretéhez igazodva (ha szükséges);
• egyetlen portfólió, jelentős árazási paraméterek értékeinek összehasonlíthatósága esetén.

5. ÖSSZEHASONLÍTÓ MEGKÖZELÍTÉS ALKALMAZÁSA AZ ÉRTÉKELÉSRE

5.1. A számítások pontosságának növelése érdekében ajánlatos a hasonló tárgyú ügyletek értékelési napon vagy ahhoz közeli időpontban érvényes piaci áraira vonatkozó információkat felhasználni. Ügyleti árakra vonatkozó információ hiányában lehetőség van az ajánlati árakra vonatkozó információk felhasználására megfelelő módosításokkal (szükség esetén).

• kölcsönösen függő felek között (például választottbíróságok bírósági határozataiban adósság névértéken történő értékesítésére vonatkozó ügyletek lehetnek; az ilyen ügyletek jelentős része a vevőnek az eladótól való függésének köszönhető);
• befektetési költségen kötelezték el (például amikor a követelések átruházása egy csődbe ment vállalat feletti irányítás megváltozásához vezetett);
• likvidációs értéken lekötött (a piacitól eltérő kitettségi időszakkal).

5.3. Az analóg objektumok kiválasztása a jelentős árképzési paraméterek értékeinek elemzése alapján történik (lásd a 2.3. pontot). Az analóg objektumok számításai során használt árképzési paraméterek értékeinek a lehető legközelebb kell állniuk (a piacon bemutatott analógoktól) a vizsgált objektum árazási paramétereinek értékéhez, különösen, nekik muszáj:

• ugyanahhoz a csoporthoz tartoznak (lásd a 3.1. pontot);
• hasonló névértékűek;
• hasonló várható feltételekkel és a visszafizetés valószínűségével.

5.4. Elméletileg az értékelési objektum és az analóg objektum közötti különbségeket a jelentős árképzési paraméterek tekintetében (2.3. pont) megfelelő módosításokkal ki kell küszöbölni. A gyakorlatban a piacon rendelkezésre álló információk nem teszik lehetővé, hogy igazoljuk a korrekció mértékét a legtöbb árképzési paraméter eltérései miatt. Ebben a helyzetben az árazási paraméterek különbségeit figyelembe veszik az analóg objektumok kiválasztásának szakaszában - olyan analóg objektumok mintája jön létre, amelyek árképzési paramétereinek értékei a lehető legközelebb vannak az analóg objektumok értékéhez. az értékelt tárgyat. A további számításoknál a minta indikátorainak átlagos értékeit használják (például diszkont).

Általában a követelési jogok piaci értékének kiszámítása az értékelés összehasonlító megközelítésével a következő képletekkel történik:

5.5. A számítási modell lehetséges típusa az értékelés összehasonlító megközelítéséhez a formátumban MS Excel az 5. függelék tartalmazza.

6. A JÖVEDELEM MEGKÖZELÍTÉSÉNEK ALKALMAZÁSA AZ ÉRTÉKELÉSRE

6.1. Az Adósság törlesztésére kapott pénzeszközök fő típusai: a tőkeösszeg visszatérítése, kamatfizetés, bírságok és kötbérek.

6.2. Az adósság kifizetésének fő forrásai:

6.2.1. az adós rendelkezésre álló pénzeszközei;

6.2.2. Az adós biztosítékának vagy egyéb ingatlanának eladásából származó készpénz (bírósági határozat alapján) - 138. oldal és 1. függelék;

6.2.3. Az adós jövőbeni tevékenységeiből származó készpénz. A forrás igénybevételére vonatkozó döntést általában a hitelező az adóssal együtt hozza meg, az adósság-átütemezési megállapodásban rögzítik, és olyan esetekben fordul elő, amikor a biztosíték értékesítése nehézkes, például:

• a biztosítékot magasan specializált ingatlan képviseli, amelynek értékesítése általában az ingatlanegyüttes egyéb, a biztosítékban nem szereplő elemeivel együtt történik;
• az adós a városalakító vállalkozás vagy más olyan vállalkozás, amelynek tevékenysége valószínűleg nem szűnik meg.

A 6.2.2. és 6.2.3. pontok általában kölcsönösen kizárják egymást.

6.2.4. A kezesektől származó pénzeszközök (opciók - hasonlóan a 6.2.1 - 6.2.3 pontokhoz).

6.3. A követelésbehajtással kapcsolatos főbb kiadások típusai: ügyvédi költség, ügyvédi költség.

6.4. Általánosságban elmondható, hogy az értékelés jövedelmi megközelítése szerint az adósságigénylési jogok piaci értékét a következő képlet határozza meg:

6.5. A pénzáramlások időbeli eloszlása:

6.5.1. Vita hiányában és az adós gondosságának ésszerű bizonyítéka esetén az értékbecslő támaszkodhat a tartozás szerződésben vagy hatályos jogszabályban meghatározott visszafizetési határidejére.

6.5.2. A biztosítékok értékesítéséből származó pénzáramok diszkont időszakát meghatározzák:

• a vonatkozó megállapodásban megállapított időtartam figyelembevételével - peren kívüli egyezség esetén;
• a piaci viszonyokra jellemző kitettségi időszakot figyelembe véve - jogi rendezés esetén.

6.5.3. Az adós és/vagy kezes jövedelemtermelő tevékenységéből származó pénzáramlások felosztása figyelembe veszi a meghatározott jövedelemtermelő tevékenységek tényleges lehetőségeit és kilátásait (például havi fizetés az Adósság törlesztésére az átlagos havi összegben). a vállalkozás szabad cash flow-ja egy hasonló visszamenőleges időszakra).

6.5.4. Az adósságrendezés történhet peren kívül vagy bíróságon. Az eljárás megválasztása az adósság visszafizetési valószínűségének elemzésén alapul (2.3. pont és 2., 4. melléklet). A különböző követelésbehajtási eljárások jellemző határidőit a 3. számú melléklet tartalmazza.

6.5.5. Ha a fedezet több kölcsönszerződésből eredő kötelezettséget biztosít, az elosztás során figyelembe veszik a követelések visszafizetésének sorrendjét. Az Art. 342. szerint a későbbi jelzálogjogosult követelései a korábbi jelzálogjogosultok követeléseinek kielégítése után az ingatlan értékéből valósulnak meg.

6.6. Az adósság visszafizetésének valószínűsége figyelembe vehető:

6.6.1. A megtérülési valószínűséget jellemző külön együttható segítségével (elsőbbségi lehetőség). Ebben az esetben a diszkontráta nem veszi figyelembe a kockázatmentes komponenst meghaladó adósság vissza nem fizetésének kockázatát. Meghatározáshoz szükséges információforrásoka meg nem térülés valószínűségét a 2. függelék tartalmazza, az egyes helyzetekre vonatkozó valószínűségi értékeket a 4. és a .A (4) kifejezés a következő formában jelenik meg:

6.6.2. Leszámítolási kamatláb révén, melynek értéke a kockázatmentes komponensen túl egy adott Adósság vissza nem fizetésének többletkockázatát is figyelembe veszi. A gyakorlatban ennek a lehetőségnek a megvalósítása nehézkes, mivel a meglévő módszerek ennek a többletkockázatnak a meghatározására nem biztosítják az eredmény kellő megbízhatóságát.

6.7. Lehetséges típusú számítási modellek az értékelés jövedelmi megközelítéséhez a formátumban MS Excel a 6. függelék tartalmazza.

7. ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK

7.1. Az adósságigénylési jogok teljes piaci értéke nem ÁFA-köteles. Ha a számítási modellben figyelembe vesszük az értékesítésből származó pénzáramlást adós tulajdonátés/vagy a kezeseknek figyelembe kell venniük, hogy tartalmazhatják az áfát, vagy nem. Például az általános adózási rendszer hatálya alá tartozó jogi személyek vagyonával kapcsolatban:

7.1.1. Ha végrehajtási eljárási modellt jósolnak, akkor az értékesített ingatlan költségét áfa nélkül kell figyelembe venni (161. cikk 4. szakasza). Azok. az ingatlan árverésen történő értékesítése után az árverést szervező vagy maga az adós fizeti az áfát, és a hitelező ezt az összeget nem kapja meg a tartozás visszafizetéseként.

7.1.2. Ha csődmodellt jósolnak, akkor az ingatlan értékesítése nem tartozik a héa hatálya alá (15. cikk, 2. cikk, 146. cikk).

7.3. Az Adósság piaci értéke nem lehet nulla. A piaci érték definíciójából az következik, hogy ez az érték cserében, azaz eladáskor. A tárgy ingyenes vagy felár ellenében történő átadását a Kbt. 572 „ingatlan átutalás” vagy „adomány”. Az „eladáshoz” (vagyis jogilag kötelező erejű szerződés megkötéséhez) meghatározott összegre van szükség (454. cikk). Ha a számítási eredmények azt mutatják, hogy az Adósság piaci értéke nullára hajlik, az értékbecslési jelentésben az Adósság piaci értékének végleges értékét a minimális pozitív érték szintjén kell feltüntetni. Például az Orosz Föderáció egy pénzegységének (egy rubel) összegében.

7.4. Az Értékbecslő a Tartozás piaci értékének megállapításáról szóló jegyzőkönyv elkészítésekor köteles az FSO 1 - 3. sz.

7.5. Információk a szerzőkről. Az MR-eket crowdsourcing séma segítségével fejlesztették ki – több mint 30 ember vett részt az előkészítésben. A legnagyobb hozzájárulást: Iljin Makszim Olegovics (a szakértői csoport koordinátora), Kotov Denis Ivanovich (a fejlesztés kezdeményezője), Lebedinsky Vladimir Igorevics, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Alexey Valerievich.
Az MR elkészítéséhez az Északnyugati Bankszövetség anyagait használtuk fel.

A követelés joga két szerződő fél – a hitelező és az adós – közötti polgári jogi jogviszony eredményeként keletkezik. A követelések mérlegelésére akkor van szükség, ha a vezetés döntéseket hoz egy vállalkozás pénzügyi tőkeáttételének kezelésével kapcsolatban, amikor egy vállalkozás adósságainak adásvételére irányuló ügyletet bonyolít le, amikor az adós vagyonára kényszerülnek, vagy egy vállalkozás csődje esetén. Ezen túlmenően a szabadpiaci adósságok engedményezésére irányuló ügylet előkészítésekor a követelési jogok értékelésére kerül sor, és az ügylet tárgya lehet követelés és biztosíték egyaránt. A követelések realizálását a bankok jogok engedményezésével és csődeljárás eredményeként, a hitelező követeléseinek teljes vagy részleges kielégítésére biztosíték beszedésével valósíthatják meg.

Az értékbecslő határozza meg a követelések forgalmi értékét, amelyet a követelési jogok nyílt hitelpiaci értékesítéséből, vagy a tartozás biztosítékául szolgáló ingatlan értékesítéséből befolyt pénzösszegben fejez ki. Adósság-átütemezés esetén az értékbecslő meghatározza azt is, hogy az adós vállalkozás jövőbeni pénzügyi és gazdasági tevékenységei következtében milyen valószínű pénzbevételek várhatók az adósság visszafizetésére.

A kereseti jogok megítélésére a mai napig nem léteznek univerzális, általánosan elfogadott értékelési módszerek. Az értékbecslők az egyes hitelintézeteken belül jóváhagyott vagy egyeztetett módszereket alkalmaznak.

Az értékbecslő a követelési jogok típusától függően szembesül az értékelési módszerek megválasztásának problémájával. Ezt a választást az előfeltételek jelentős eltérése okozza, vagyis az adós státusza, a jogalap és a várható törlesztési idő. A működő vállalkozás és a csődbe ment gazdálkodó követelési jogainak értékelése során jelentős eltérést jelent az adósság teljes visszafizetésének kockázatának megítélésének előfeltétele.

A folytatólagos vállalkozás követeléseinek elbírálásának módszertana magában foglalja a társaság alapos pénzügyi elemzését és tevékenységének további előrejelzését. Ebből az következik, hogy az adósság-visszafizetésből származó pénzáramlás modellezése azon alapul, hogy az értékbecslő gondos előrejelzést készít az adósságtörlesztés forrásairól, beleértve a vállalat nettó nyereségét, előrejelzett mérleget készít, és meghatározza a vállalkozás pénzügyi stabilitását a jövőben. A csődeljárás alatt álló vállalkozás követelései piaci értékének értékelésekor az értékbecslő mindenekelőtt azt elemzi, hogy a hitelfelvevő milyen vagyonnal rendelkezik, és mennyire ígéretes a tartozás visszafizetése.

Ki a hitelező?

Hitelező lehet az, akinek a javára a polgári jogi jogviszonyok következtében az adóstól bizonyos kötelezettségek teljesítését követelheti: dolog átruházása, szolgáltatás nyújtása, munkavégzés.

A leggyakrabban előforduló hitelezők listáján az első helyet a vállalkozások tevékenységét finanszírozó, további munkájukat és üzletfejlesztési stratégiájukat meghatározó bankok és pénzintézetek foglalják el. Rendszerint csőd esetén a csődhitelezői nyilvántartás (hitelezői bizottság) kialakítása során az általános hitelezők, akik a csődeljárás lefolytatását ellenőrzik és gyakran szabályozzák, banki struktúrák.

A bíróság csődhitelezőnek ismeri el azokat, akik szavazati joggal rendelkeznek a hitelezői gyűlésen való részvétel során. Ezt a jogot a bíróság előtt a kötelezettségek fennállását igazoló dokumentumokkal kell megerősíteni. Pénzügyi és hitelintézetek esetében a fő dokumentumok a következők: kölcsönszerződés, jelzálogszerződés, zálogszerződés, kezességi szerződés és egyéb, a követelési jog tulajdonjogát igazoló dokumentumok.

A törvényben meghatározott követelések kielégítési eljárása a hitelezőket elsőbbségre és elsőbbségre osztja.

Miért számít az eszközök minősége?

A nagy pénzügyi hitelintézetek kötelező részlegei között főszabály szerint a hitelezési műveletek dokumentációját készítő hiteldivízió, valamint a fedezetszolgáltatási részleg, amely az eszköz tényleges meglétére, állapotára és értékére figyeli a biztosítékokat. A kölcsönszerződés futamideje alatt a szervezet fedezet tárgyát képező vagyonának, valamint a hitel biztosítására adott folyó kezességvállalásnak összetételét kötelezően ellenőrizni kell az adós vagy kezes pénzügyi jóléte szempontjából, valamint indikatív eljárás alá kell vonni a biztosítéki eszköz piaci értékének csökkentését vagy növelését.

Általános szabály, hogy a „rossz” adósságok nagy része a biztosítékok banki struktúrák általi elégtelen nyomon követése miatt keletkezik. Ugyanakkor az értékbecslő a hitelszerződéseket a követelési jog elbírálása részeként elemezve számos problémába ütközhet a biztosítékok, garanciák megítélésekor. Példa erre egy eset a gyakorlatból. Egy nagy bank moszkvai központi fiókja hosszú lejáratú kölcsönt nyújtott a régióban található hitelfelvevőnek, egy ipari épület fedezete mellett. A kölcsön kibocsátásakor a hitelfelvevő vállalkozás működött és pénzügyileg prosperáló volt, az eszközök pedig likvidek voltak, és egy telekkel rendelkező termelő műhelyt képviseltek. Két év elteltével a cég csődeljárást indított. Az értékbecslő a zálogtárgy helyére ment, és megállapította, hogy az adós cég hosszú ideje nem termelt semmit, a zálogtárgyat képező ipari épület gyakorlatilag megsemmisült.

A követelési jogok megítélésének másik problémája lehet magának a követelési jognak az azonosítása. A hitelszerződések standard elemzése során az értékbecslő szembesülhet azzal a problémával, hogy a dokumentumok jogilag nem minősíthetők, aminek következtében a kölcsönadó követelései a bíróságon utólag elutasításra kerülhetnek.

Mi legyen a hangsúly?

A követelések értékének meghatározásának fő kritériuma a tartozás összegének fedezésére elegendő biztosíték. A követelés értékének kiszámítása a következő alapképlettel történik: biztosíték piaci értéke / vállalkozási tartozás = adósságfedezet %.

A vállalkozás bármely eszköze fedezetként szolgálhat. Az eszközök lehetnek jelzálogszerződés alapján ingatlanok, zálogszerződés alapján berendezések és készletek, kezességvállalási szerződés alapján magánszemélyek és jogi személyek által nyújtott biztosítékok és kezességvállalások.

Az értékbecslő a követelések piaci értékét a pénzáramlás és a kockázat mértékének meghatározásával számítja ki, amelyet általában a pénzáramlás aktuális értékre hozásához szükséges diszkontrátával fejeznek ki.

A pénzforgalom helyes meghatározásának fő kritériuma a tartozás biztosítására szolgáló teljes garanciák valós kiszámítása, a biztosíték és a kezesség piaci értékével kifejezve.

A diszkontráta mértékét a követelési jog megítélésekor a biztosíték típusa és likviditása befolyásolja. A kockázatok közé tartozik az adósságbehajtás időzítése, a csődhitelező követelményei és a biztosítékok értékesítésének többletköltségei is. Ebből az következik, hogy a minden kockázatot figyelembe vevő, minden egyszeri és állandó ráfordítást figyelmen kívül hagyó pénzáramlás mindenkori értékre csökkentett értéke lesz a követelési jog piaci értékének értéke. A követelés piaci értékének kiszámításához szükséges pénzáramlás meghatározásakor az értékbecslő elemzi a követelés tulajdonjogát igazoló összes dokumentumot.

Mindenekelőtt problémák merülhetnek fel a követelési jogok azonosítása során. A hitelszerződések standard elemzése során az értékbecslő problémába ütközhet, ha egyszerre több kölcsönszerződés fedezeteként szerepel az ingatlan. Ez történhet a hitelosztályvezetők hanyagsága vagy szándékos tévedése miatt. És ha ez egy pénzügyi és hitelszervezet keretein belül történik, akkor az értékelés tárgyát azonosító értékbecslő számára ez egy bizonyos összetettség, amelyet azonban azonosítani és figyelembe tud venni a követelési jogok értékének kiszámításakor. . Ebben az esetben az ezen jogok érvényesítésére vonatkozó, a bank vezetésétől kapott alapfeltételezések segíthetik az értékbecslőt a pénzforgalom hitelszerződések közötti elosztásában.

Bonyolultabb lehetőség, ha ugyanazt az ingatlant különböző hitelszerződések és különböző hitelezők keretében fedezik. Ez leggyakrabban ingó vagyontárgyak elzálogosításánál fordul elő, hiszen a hitelek kibocsátásakor a bankvezetők nem tudják ellenőrizni a fedezet jogtisztaságát. Ilyen esetben teljes körű információ birtokában az értékbecslő jelentősen túlbecsülheti a követelési jogok értékét, miközben a biztosíték értéke gyakorlatilag nem fedezi az értékelt jogot.

Az értékbecslő az ingatlanokon, ingó vagyontárgyakon, tárgyi eszközökön és a követelések biztosítékául szolgáló egyéb vagyonon kívül a kezesek anyagi helyzetét is elemzi.

Az eszközök elemzését és értékelését értékbecslőnek kell elvégeznie az értékelési standardok követelményeinek megfelelően. Az értékelési eljárás standard szakaszai az eszközök összetételének és szerkezetének elemzése, az objektumok mennyiségi és minőségi jellemzőinek meghatározása (szükség esetén az eszközök látogatása és ellenőrzése), az érintett iparág és eszközpiac elemzése. Az értékbecslő az eszköz típusától függően határozza meg az adott tárgy piaci értékének felmérésére szolgáló módszert, és az általánosan elfogadott értékelési módszerek szerint számítja ki a piaci értéket.

Miért van szükség kezesre?

A hitelszerződés kockázatának minimalizálása érdekében a bank hitelnyújtó részlege jogi személyektől és magánszemélyektől garanciákat vállal kiegészítő garanciaként. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 361. §-a alapján a garanciavállaló vállalja, hogy felelősséget vállal egy másik személy hitelezője felé azért, hogy az utóbbi teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit. egészben vagy részben.

Elméletileg a hitelnyújtási osztálynak figyelemmel kell kísérnie és frissítenie kell a kezesre – jogi személyre vagy magánszemélyre – vonatkozó információkat. A kezes jogi személyek pénzügyi helyzetének nyomon követése során a hitelezési osztálynak rendszeresen meg kell kapnia az adóhatóság által hitelesített hivatalos kimutatásokat, a legdrágább eszközökre vonatkozó főbb mérlegtételek átiratát, tájékoztatást a kezes üzletmenetében tapasztalható negatív tendenciákról, valamint a kezes fő hitelezői.

A kezesek elemzésekor a magánszemélyeknek, a hitel- és kockázatkezelési osztályoknak minimálisan rendszeresen ellenőrizniük kell a személyes vagyontárgyak elérhetőségét. A gyakorlatban a hitelügyi osztályok csak egyszer – hitelkibocsátáskor – értékelik a kezes fizetőképességét. A bankok számára objektív tényező, hogy hatalmas mennyiségű információt kell feldolgozniuk a fő hitelfelvevőhöz kapcsolódó felekkel kapcsolatban. Emiatt az adós csődje esetén a kezesektől való pénzbeszedést az is nehezíti, hogy a kölcsön futamideje alatt a kezes vagyoni helyzete jelentősen romolhat, illetve a csődeljárás lefolytatására a főadóssal szemben a kezes is hitelképtelenné válhat .

A követelések piaci értékének értékelésekor gyakran a magánszemélyekkel kötött kezességi megállapodások értéke nullával egyenlő, mivel az adósság behajtása a kezes személyes vagyonából gyakorlatilag lehetetlen az állampolgárok vagyonából való tartozás beszedésével kapcsolatos jogi finomságok miatt. A kezesektől – jogi személyektől – származó beszedésből származó pénzáramlás értékelésekor az értékbecslő azzal a problémával szembesül, hogy naprakész információkat szerezzen a kezesről, nevezetesen a pénzügyi kimutatásokról, az eszközök és források bontásáról, a hitelezők aktuális nyilvántartásáról, az üzleti információkról. és egyéb bennfentes információk.

Az értékbecslő az értékelési tevékenységet szabályozó előírásoknak és dokumentumoknak megfelelően köteles olyan információkat gyűjteni, amelyek megfelelnek az elégséges és megbízhatóság követelményeinek.

A fő információ, amelyet az értékbecslő a kezes – jogi személy – elemzéséhez használ, a vállalat pénzügyi teljesítménye lesz. Az elemzés során összegyűjtendő adatmennyiség jelentős, hiszen a kezes fizetőképességének megállapításához nem csak a számviteli adatok elemzésére van szükség, hanem az összes eszköz és kötelezettség piaci értékének felmérésére is. Pénzügyi és elemzési adatok különféle forrásokból szerezhetők be, például statisztikai adatbázisokból, amelyek a pénzügyi kimutatásokra vonatkozó információkat tartalmaznak, a kibocsátók negyedéves jelentéseit, nyilvántartási adatbázisokat stb. Ennek az elemzésnek a végső célja a garanciavállaló fizetőképességi szintjének meghatározása, a garanciaszerződésből eredő kötelezettségek teljesítésének lehetősége .

A jelenlegi gyakorlatban a kezesség piaci értékét jelentős engedménnyel értékelik, amely 50-100%-tól a garancia névértékéig terjedhet. Ezt a kedvezményt számos legnagyobb bank megerősíti. Ennek az az oka, hogy a kezesek kötelezettségeinek beszedésének gyakorlata meglehetősen negatív.

Figyelembe véve a kezességvállalással kapcsolatos biztosítékok beszedésével kapcsolatos jelenlegi nehéz helyzetet, 2012-ben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága számos dokumentumot és határozatot készített, amelyek a kezességgel kapcsolatos viták rendezésének kérdéseivel foglalkoznak. Ezek a dokumentumok a kezesek felelősségi szintjének jelentős emelését javasolják.

Mikor könnyebb adósságot eladni a piacon?

A banki kivonatok készítésekor a követelések és biztosítékok átértékelése során feltárt veszteségek indokolják az eszközök minőségi kategóriánkénti alacsonyabb kategóriába történő átcsoportosítását, és ennek következtében a banki tartalékok növekedéséhez vezetnek. Minél magasabb a tartalékok szintje, annál alacsonyabb a bank saját tőkéjének végső költsége és a likviditási mutatók szintje.

A „rossz” adósságok tartalékszintre gyakorolt ​​hatásának csökkentése érdekében a bankok eladják a problémás eszközök egy részét, mivel az értékesítésből származó veszteségek is lényegesen alacsonyabbak lehetnek, mint a pótlólagos tartalékképzés következményei. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 382. §-a alapján a hitelezőt a kötelezettség alapján megillető jogot (követelést) a követelés engedményezésének nevezett ügylet keretében átruházhatja egy másik személyre. A követelés engedményezése a hatályos orosz jogszabályok szerint engedményezési szerződés alapján történik.

Annak ellenére, hogy a legtöbb nagy bank részlegeket hozott létre a biztosítékok és követelések értékesítésére, a követelések értékesítése speciális kereskedési platformokon keresztül egyre népszerűbb. Példa erre az elektronikus platformok: a "Sberbank-AST" automatizált kereskedési platform, a B2B, az orosz biztosítékportál, valamint a problémás eszközök és adósságok értékesítésére szakosodott behajtási ügynökségek számos elektronikus platformja. Általános szabály, hogy az ilyen webhelyeken az adósságok értékesítésére vonatkozó információk tanulmányozásával teljes körű adatokat kaphat az adósság összegéről, az adósság természetéről és az adós cég tevékenységének sajátosságairól; meghatározza az adós ágazati hovatartozását és tartózkodási helyét; megerősíti a követelés behajtásáról szóló bírósági határozat meglétét, valamint felméri a tartozás lehetséges vevőinek körét, és ami a legfontosabb, a tartozás eladási árát.

Ebben az esetben az egyes követeléstípusok értékesítésére vonatkozó piaci statisztikák értékes információkkal szolgálhatnak az értékbecslő számára a tartozás összegére vonatkozó engedmény valós piaci értékéről. A gyakorlatban a behajtási irodák és kereskedési platformok adatainak tanulmányozása és elemzése után az derült ki, hogy az adósságértékesítési piacon átlagosan a jogi személyek likvid adósságállományának engedménye a tartozás névértékének 10-30%-a lehet. Míg az illikvid hiteleknél a kedvezmény elérheti a 70-95%-ot. Magánszemélyek követelési jogainak eladásakor a kedvezmény mértéke magasabb: likvid adósság esetén (a jogi eljárás szakaszában) - 50–70%; az alacsony likviditású hiteleket 90-98,5%-os kedvezménnyel értékesítik.

Milyen eredményt várunk?

Mi tekinthető pozitív eredménynek az igényjogosultság megítélésekor? Pozitív eredmény a követelésjog elbírálásában a jól fedezett hitelből következik, és akkor érhető el, ha a tartozást a biztosíték összege teljes mértékben fedezi. Ebben az esetben az ilyen adósságok kockázati szintje 0%. Ellenkező esetben, ha a kölcsönt rosszul fedezettnek vagy fedezetlennek minősítik, a követelés értékét mindig a névérték alatt és az értékbecslő által meghatározott kockázati összegben értékelik.

A világgyakorlatban a követelések elbírálásának módszerének megválasztásakor kiemelt figyelmet fordítanak a vállalkozás hosszú távú pénzügyi helyreállítására, tevékenységének megőrzésére, az adósság átstrukturálásának lehetőségére, annak további teljes visszafizetése érdekében. a vállalkozás csődeljárásának alternatívájaként. E célból a Fizetésképtelenségi és Csődeljárási Szakértők Nemzetközi Szövetsége (INSOL) kidolgozta a hitelezőkkel való együttműködés globális megközelítésének alapelveit, amelyek célja a pénzügyi szerkezetátalakítás felgyorsítása és a hitelfelvevő vállalkozás helyreállításának valószínűségének növelése.

Az orosz gyakorlatban a követelési jogok értékelése során a fő feltételezés a követelési jogok engedményezése vagy az adós csődje lesz. Ennek megfelelően az egyik vagy másik típusú tulajdonjog megítélésének sajátosságainak kérdése, és így a követelési jogok módszertanának megválasztása a legtöbb esetben vagy a csődeljáráshoz kapcsolódik az összes hitelező követeléseinek kielégítése érdekében, vagy szabadpiaci jogértékesítés esetén az ajánlati árból történő engedmény piaci szintjének meghatározásával.